איך קונים דירה בקייב מישראל, שלב אחר שלב

אזרח זר רשאי לרכוש דירה באוקראינה, וברוב המקרים אפשר לעשות זאת בלי לטוס: הפעולות באוקראינה מתבצעות באמצעות מיופה כוח. המדריך הזה עובר על השלבים לפי הסדר.

לפני הכול: להחליט מה אתם מחפשים

דירה להשכרה ודירה לשימוש עצמי הן שתי קניות שונות. לפני שמסתכלים על פרויקטים, כדאי לענות על שלוש שאלות:

• מה התקציב, כולל עלויות נלוות וגמר?
• מה המטרה: הכנסה משכירות, שימוש עצמי או שניהם?
• כמה זמן אתם מתכננים להחזיק בנכס?

שלב 1: בחירת פרויקט

בבחינת פרויקט אנחנו בודקים את מצבה המשפטי של החברה היזמית, את האיתנות הכלכלית שלה ואת היסטוריית המסירות שלה. בדיקת הזכויות בנכס, השעבודים ומסמכי המוכר היא רכיב נפרד, שעורך הדין המקומי מבצע.

בבחינת התאמה להשכרה אנחנו מתייחסים, בין היתר, לנגישות לתחבורה ולגודל הדירה. ההשפעה של כל אחד מהם משתנה בין נכסים, ואין התחייבות למציאת שוכר, למועד האכלוס או לתשואה.

שלב 2: ייפוי כוח

במקרים מתאימים אפשר לבצע את הרכישה באמצעות מיופה כוח. משרד המשפטים האוקראיני מכיר בכמה מסלולים, למשל חתימה בקונסוליה או אצל נוטריון במדינה שבה אתם נמצאים, ולכל מסלול דרישות משלו של אימות, תרגום ורישום. עורך הדין המקומי מכין את הנוסח, והמסלול, האימות והיקף ההרשאות מותאמים לכם ולדרישות הנוטריון, הבנק והרשויות. כדאי לקרוא את הנוסח לפני החתימה ולשאול על מה בדיוק הוא חל.

ייפוי הכוח מגיע לפני השלב הבא, כי הוא עשוי להידרש כבר לפתיחת החשבון ולקבלת מספר הנישום.

שלב 3: מספר נישום וחשבון בנק על שמכם

כמו בישראל, גם באוקראינה אי אפשר לקנות נכס בלי מספר נישום. אחריו פותחים חשבון בנק אוקראיני על שמכם ותחת שליטתכם. פתיחת החשבון והפעלתו כפופות לאישור הבנק ולדרישות הזיהוי שלו.

שלב 4: התשלום ורישום הנכס על שמכם

אין מסלול אחד להעברת הכסף, והבנקים עשויים לבקש מסמכים שונים. העברת כספים לאוקראינה וממנה כפופה לדרישות הבנקים ולמגבלות המטבע שבתוקף במועד הפעולה. לכן לפני הרכישה כדאי לבדוק לא רק איך מכניסים את הכסף, אלא גם איך יהיה אפשר להעביר לחו״ל הכנסות משכירות ותמורה ממכירה עתידית.

בדירה קיימת, השלמת העסקה כוללת את הליכי האימות הנוטריוני והרישום שנדרשים לפי הדין האוקראיני. ברכישה בפרויקט שעדיין בבנייה, סוג הזכות שנרכשת, רישומה ומועד רישום הבעלות בדירה תלויים במבנה העסקה ובדין שחל על הפרויקט.

שלב 5: גמר, ריהוט ומסירה

דירה חדשה מקבלן צריכה בדרך כלל עבודות גמר וריהוט לפני שמשכירים. כשאתם בישראל, מישהו צריך להיות שם: לאשר תוכניות, לבדוק עבודה ולקבל את הדירה מוכנה. האחריות לעבודות נקבעת בחוזה עם הקבלן ולפי החוק באוקראינה, וחוזה לא יכול לבטל זכויות שהחוק נותן לכם.

שלב 6: השכרה

חברת ניהול מקומית מוצאת שוכרים, גובה שכירות ומטפלת בתקלות. אצלנו דמי הניהול הם 10% מדמי השכירות. בעלים שגר מחוץ לאוקראינה צריך שגורם מקומי ישכיר את הדירה וישלם בשבילו את המס על השכירות, ולכן חשוב לוודא שחברת הניהול מטפלת גם בזה, ולא רק בתחזוקה.

ומה בישראל?

תושב ישראל שמחזיק דירה בחו״ל צריך לבדוק מה חובות המס והדיווח שלו. זה תלוי במצב האישי, ולכן כדאי לשבת עם רואה חשבון שמכיר מיסוי בינלאומי לפני הקנייה, ולא אחריה.

הסיכונים, בלי לייפות

השקעה בנדל״ן באוקראינה כרוכה בסיכונים: מלחמה ונזק לנכס, עיכובים בבנייה, תקופות בלי שוכר, תנודות במטבע ומגבלות על העברת כספים. כדאי להכיר אותם לפני שמחליטים.

בשורה התחתונה

קניית דירה בקייב מישראל אפשרית, אבל יש בה הרבה חלקים נעים: עורך דין, בנק, קבלן וחברת ניהול. מה שמכריע הוא מי מתאם ביניהם בשבילכם. השירות והמחיר · התהליך המלא

המידע במדריך כללי ואינו ייעוץ משפטי, מיסויי או ייעוץ השקעות.